铅危害披露:是时候更好地通知购房者和租房者了

汤姆·尼尔特纳(Tom Neltner),法学博士是化学品政策总监.

想象一下,如果像Zillow和Redfin这样的改变房地产市场的公司也帮助消费者做出有关家庭健康危害的明智决定,将会发生什么。

在过去的20年中,如果您购买或租用了1978年之前建造的房屋,那么您会看到它的标题为“ Lead Warning Statement”的稠密段落中有130个字。在其下方,房东或卖方最有可能选中该框,指出他或她“不了解房屋中的铅基油漆和/或铅基油漆的危害”,并且“没有关于铅基油漆的报告或记录”和/或外壳中的含铅油漆危害。”

在阅读该段内容时,您已经选择了新家,因此您可能在表格上签名并在“保护您的家人免受家中铅的影响“待办事项中的小册子;在大动作的混乱中很容易迷失的一堆。

国会于1992年制定了这项铅危害披露要求,作为旨在保护儿童免受油漆中铅污染的全面法律的一部分。目的是通过让购房者和租房者要求购买无铅涂料或至少无铅危险的房屋来改变市场。

它没有那样解决。无铅或铅安全房屋的市场从未实现过,卖方和房东几乎没有甚至没有动力寻找可能使交易复杂化的问题。

当前的铅危险披露要求具有有效知情权政策的所有特征,但仍未达到其目标。帮助消费者做出明智的决定太少了,太晚了。

此外,公开要求未能解决家庭中铅的另一个重要来源,即饮用水中的铅。

今天,有机会将透明性原则与更好地管理油漆和水中铅的危害的做法相结合。正如国会更新了财务披露要求以适应房地产市场的当前现实一样,它也需要对主要披露任务进行同样的处理。

私营部门也扮演着重要角色。消费者对透明度的需求正在推动每个可能的市场(包括房地产)的变化。像这样的公司 齐洛 红鳍鱼 为消费者购买新房提供广泛的信息,从浴室的数量和院子的大小到当地学校的质量。如果它们还包含有关房屋环境危害的信息,例如铅基油漆,铅管和管道,该怎么办?连同新的国会要求公开透明的命令,我们最终可能会开始实现我们都追求的结果—健康的家园。

1992年法律需要作哪些修改?

  1. 扩大披露范围,以解决饮用水中的铅危害: 弗林特(Flint)向我们展示了饮用水是铅的重要来源。需要告知消费者有关风险以及地下服务管线中是否有铅管,这些管线将街道的主要管道连接到房屋。对于新房主来说,首先从水费单中了解危害的知识,或者在他们的孩子经过儿科医生检查后几乎没有意义。
  2. 使用简单的英语: 前瞻性警告声明很难阅读,只有国会才能更改。应当赋予环境保护署(EPA)和住房和城市发展部(HUD)灵活性,以更新特定的措辞和要求,以反映我们现在所知道的有关如何有效地将风险传达给购房者和租房者的知识。这项工作应反映消费者金融保护局在修订抵押贷款披露要求时所采用的科学驱动方法。
  3. 告知消费者之前不要做出承诺。 消费者在评估潜在房屋时需要了解环境危害,而不是已经做出承诺。应在租赁过程的早期或卖方的还价中告知他们。在购买过程的此阶段获取信息可以使购买者选择其他财产或要求补救危害并将成本分摊到抵押中。

私营部门可以做些什么来告知潜在的购房者或租房者?

就像互联网改变了我们购买消费品的方式一样,互联网也改变了房地产的格局,尤其是对于购房或租房的人们。两家公司主导着市场。 齐洛 “致力于为消费者提供有关家乡的数据,灵感和知识的授权。” 红鳍鱼的 “我们的使命是重新定义房地产,以赢得客户的青睐。”

信息技术不是由房地产专业人士严格控制的房地产清单系统,这些专业人士负责销售佣金,而是利用县级记录和其他数据源来提供信息技术,以使消费者更容易获得有关房屋的更多信息。消费者现在可以了解社区学校,拥有房屋和所支付的费用以及社区的步行能力。

如果这些搜索引擎中也包含有关环境危害的数据,则消费者可以确定房屋是否有铅服务线,或者房屋是否可能含铅涂料,以及determine含量高的可能性。

消费者为什么需要有关铅等环境危害的信息?

在过去的20年中,房屋状况与居民健康之间的联系变得越来越清晰。霉菌和害虫与哮喘有关。 on是非吸烟者肺癌的主要原因。超过500,000名儿童的血液中铅含量升高。损坏的燃料燃烧设备产生的一氧化碳每年造成数千人死亡。 2009年,美国外科医生发出了号召采取行动促进健康家庭的呼吁。

其中一些危害应由一流的房屋检查员识别。他们可以检查屋顶是否有泄漏或确定不接地的电源插座。但是看不到environmental,铅管,粉尘或土壤中的铅危害以及一氧化碳等环境危害。自己动手做的工具包可能有用,但经过认证的专业人员可以提供更严格的评估。

在过程的早期就被告知存在危险的潜在买家或承租人可以决定是否需要调查,测试和缓解风险。就像买主要求修理漏水的屋顶一样,买主可能会坚持要求减少ra气危害,控制铅危害或更换铅服务线。费用通常在$ 1000到$ 5000之间,可以计入抵押贷款中。精明的卖方或房东会在将物业投放市场之前预见并解决问题。

即使购房者或租房者选择不调查或减轻环境危害,他们仍然会意识到这些危害,并可以选择在将来进行处理。

自从1992年国会指示EPA和HUD要求公开铅危害以来,信息技术已从根本上改变了住宅房地产市场。如今,市场更加透明。因此,国会需要更新法律。促成这一变化的私营部门公司有机会通过增加对家庭至关重要的环境危害信息,来做出关于健康房屋的决定,从而扩大透明度。

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