新研究:购房者和租房者被告知可能有牵头服务热线时采取行动

汤姆·尼尔特纳(Tom Neltner),法学博士, 化学品政策总监,以及 林赛·麦考密克, 专案经理

康奈尔/ EDF研究 确认潜在的买家或租户报告说,无论其披露样式如何,他们都愿意采取行动替换LSL。但是,显示低于EPA领先行动水平的水测试信息可能会低估风险并破坏对LSL的行动。

今天,EDF和康奈尔大学的合作者发表了一篇 新研究 深入了解披露政策如何影响潜在的购房者和租房者行为。此工作基于EDF在2017年发布的报告 分级国家住房公开政策 根据其帮助购房者在签订销售合同之前就铅服务线(LSL)做出明智决定的能力。 LSL是将房屋连接到街道下方的水管的管道,并且是饮用水中铅的主要来源。四个州—康涅狄格州,特拉华州,纽约和宾夕法尼亚州—华盛顿特区得分为A-。 21个州的得分为D或F。其余25个州的得分为B或C。

我们的分析基于这样的假设:如果潜在的房主被告知房屋拥有LSL,那么许多人都会与房主协商拆除房屋的方式,无论是由卖方更换房屋还是将成本计入抵押贷款以为买方的重置提供资金。这是一个合理的假设,是为什么许多国家要求卖方披露财产缺陷和环境危害的基础。

但是,我们有兴趣测试该假设,并探索潜在的购房者和租房者如何根据业主或房屋检查员所披露的信息做出不同的反应。我们的目标是评估披露风格,以评估不同风格是否影响受访者对家庭中LSL的感知风险以及采取行动的意愿。为了进行调查,我们与 杰夫·尼德普 康奈尔大学通信系的杭卢(Hang Lu)在线招募了2205名参与者,并为他们提供了三种考虑的方案之一,并建议他们更换LSL的费用为1,000-5,000美元。参见下面的图1。

图1.研究的三种场景的背景

今天,《国际环境研究与公共卫生杂志》发表了题为“针对在购房和租房场景中对主要服务线披露政策采取循证建议的研究”。该研究的主要发现是:

  • 当潜在买家被告知房屋有低价贷款时,所报告的感知风险和采取行动的意愿一直很高。 无论本公开中使用的措辞如何,买方都希望扣除成本或让卖方替换LSL(1至6笔交易中的5笔)。其他选择,例如寻找另一所房屋,增加抵押贷款成本或支付重置费用,并不那么受欢迎。买家不愿独自离开LSL(2到1到6的比例)。
  • 三种不同的披露方式并没有差异性地影响人们在购房场景中的感知风险或行动意愿。 所有消息都简单明了地传达出存在LSL,这可能足以刺激行动。
  • 来自房屋检查员的明确建议,以取代LSL,并且存在有关LSL风险的信息,这些都没有进一步影响感知到的风险或采取行动的意愿。在某些情况下,包括具体建议可能适得其反。一种可能的解释可能是由于人们认为房屋检查员可以从某种程度上受益于更换。
  • 提供的水质测试结果显示铅含量低于EPA的行动标准,则可以降低潜在的感知风险,并减少潜在租户的举报意愿。请参见下面的图2。注意,水测试不能很好地表明LSL的风险。

    图2.按房东/租户条件采取风险缓解行为的意愿。 *误差线表示Bonferroni校正的95%置信区间。摘自文章。

在整个调查过程中,向受访者展示了物业中存在LSL的假设情况。该研究的局限性在于,它没有评估潜在的购房者或租房者对被告知财产中是否存在LSL的反应如何。这是未来研究的关键领域。

这种努力补充了 我们之前的研究 评估饮用水公用事业机构应如何使用交互式在线工具(例如地图)与公众进行沟通,包括潜在的购房者和租房者,无论房屋是否具有LSL。

新研究的主要内容

为了加快LSL的更换而进行的披露,至关重要的是,饮用水公用事业必须告知并定期提醒业主该房屋具有LSL。否则,财产所有人可能没有理由对它采取行动或在出售过程中予以披露。实用程序还应使LSL位置公开,例如通过 交互式在线地图。除了其他好处之外,这些在线交互式地图还可以激励业主,如果地图已经公开表明该物业拥有LSL,则不要隐瞒信息。就公用事业向房主提供水质测试结果的程度而言,鉴于我们的发现,我们建议不要将其与LSL披露联系太紧密。

此外,房屋检查员必须检查房屋是否有LSL,并告知其客户。需要更多的研究来了解如何最好地制定替代建议。

最后,国家政策应强制要求财产所有人披露LSL的存在。自我们发布“国家评级:国家铅管公开政策”报告,只有华盛顿特区才修改了法律,要求向购房者披露LSL。但是,我们已经看到城市一级的房客在这个问题上取得了进展,现在俄亥俄州的辛辛那提市需要公开LSL。宾夕法尼亚州的费城和华盛顿特区。我们需要更多的社区来追随他们的步伐,以加快LSL的替换速度,更好地保护居民免受饮用水中铅的影响。

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